房地產相關名詞解釋  

無論您對房地產有無興趣,在您一生中,多少會和房地產扯上關係,包括購屋、繳稅等等

是故,房地產裡有些重要概念,您就非懂不可,以下就將為您介紹幾個重要名詞,以及其代表之意義。

 

◎何謂代銷:<不動產經紀代銷業>

不動產經紀代銷業也屬於不動產經紀業之一種,也須遵守相關(不動產經紀業)條例規定。

根據條例內容規範,代銷業是指「受起造人或建築業之委託,負責企劃並 代理銷售不動產之業務」者。

簡單說,代銷業是替建商販售新建案,包含行銷包裝在內,甚至有些大型代銷,還會幫忙建商規劃產品,

近年也有不少知名代銷業,甚至轉型自己當開發商。

 

◎何謂房屋仲介

 房屋仲介指以房地產買賣、租賃及未完成建築物之居間或受委任代理為其主要業務者。

一般來說其業務範圍包括:1.國內不動產仲介、買賣投資。2.國內不動產 租賃。

3.不動產企劃與研究。4.不動產教育訓練。5.不動產融資諮詢服務。6.不動產相關諮詢服務。

7.不動產權利移轉登記。8.海外不動產仲介。若依 國內公司規模界定,前八大房仲品牌為

永慶房屋、信義房屋、台灣房屋、住商不動產、東森房屋、中信房屋、全國不動產、太平洋房屋等。

據行政院消費者保護處統計,所有房屋買賣糾紛當中發生比例最高的就是房屋仲介業者與一般民眾間的買賣糾紛,

其中案件又多與收取仲介費有關。

 

◎何謂地坪與建坪:

顧名思義,用最簡單的說法,地坪就是土地的坪數,建坪則是地上建物的坪數。

對一般消費者來說,如果選購的是大樓,則相關資料中所看到,或買賣雙方討論時所說的坪數,都是建坪

;當然大樓產品也有土地持分,不過因為持分面積(坪數)太小,因此一般買賣期間,除非買方要求審閱,

賣方並不會刻意說明之。

不過選購透天厝時,地坪與建坪的區分就會特別明顯。因為無論土地採持分或產權獨立,

透天厝的地坪通常不小,容易與建坪混淆,因此透天厝的地坪,指的就是持 分或獨立持有的土地坪數,

建坪則就是地上建物的(樓地板)總坪數。透天單價都是以建坪計算,但同價位地段,甚至同一建案

中,卻仍可能出現單價不一的情況, 這時通常是持有地坪大小不同所致。

 

 

◎何謂斡旋金:

房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,

就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格 有所差距時,為顯示買方之誠意,

仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價;所謂「斡旋金」依一般交易習慣,

意思為「請求中間人代為 奔走協調所需之費用」,但「斡旋金」在習慣上以達成買方要求之任務為必要條件,

否則斡旋金必須退還,當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價 金之一部分,

接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

 

◎何謂預售屋:

預售屋為房屋買賣方式之一,指買方與賣方雙方當事人約定,交易尚未開工及尚未完工的房屋,

雖然名為預售,實際上就是買賣房屋。房屋預售機制類似一種期貨交易概念,

是由雙方約定甲方轉移產權予乙方,乙方支付價金的契約行為。在美國及新加坡等國家,

預售屋交易通常由銀行作為仲介人,即買方透過銀行與建商簽訂買賣契約,並按約定時間繳納價金予銀行,

依工程進度再轉交建商,銀行並監督建商依約施工,保證房屋如期完工。

 

 

◎何謂新成屋

所謂的成屋指的是依法領有使用執照,並且完成第一次登記的建物或基地,單獨的土地也可辦理。

成屋是已存在的實體,結構體都建造完成的房屋,相較預售屋只有建造執造、設計圖及說明來得具體,

一般以住宅來說,成屋大部分都包括衛浴、隔間、油漆,但通常不包括裝潢。

 

◎何謂土地公告現值:

地方政府根據一年來轄區內的地價漲跌動態,將地價相近、地段比鄰之土地,劃為同一個區段,

例如 內湖科技園區內有西湖段、文德段等區段,而每個段下又劃分為小段,小段下又有地號等;

負責之機關在估計區段地價後,交由該縣市「地價評議委員會」進行價值 評定,經委員會計算價格後,

於每年一月一日公布,此即「土地公告現值」。

 

◎何謂房屋稅

房屋稅屬於持有稅,不動產的持有人於每年5 月1日至31 日繳房屋稅。房屋稅是以年度課稅,

房屋買賣時,通常會以交屋日為分界點,買賣雙方按比例分擔,也就是交屋日前的房屋稅由賣方負擔,

交屋日後由買方負擔。

 

◎何謂土地增值稅

土地增值稅(土增稅)由賣方支付,因土地增值而需賣方負擔,首先計算「土地漲價總數額」 試算表如下

http://service.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9

何謂公告地價

「公告地價」為每三年重新估算一次,乃地方政府對於轄區裡土地,以該年度土地現值、前一期公告地價、

地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力為基礎,評估各個區段地價後,同樣交由「地價評議委員會」進行評定,

經委員會核算後即行公告,謂之「公告地價」。

 

土地公告現值與公告地價最大的不同點在於,土地公告現值是作為土地移轉及設定典權時申報土地移轉現值之參考,

同時可讓主管機關在審核土地移轉現值及 補償徵收土地地價有個依據;而公告地價是給予土地所有權人申報地價

(申報地價稅的價格,不得超過公告地價的百分之八十至一百二十之間),以及地方政府據申 報地價課徵地價稅之作用。

 

何謂房屋評定現值

所謂的「房屋評定現值」,是為了課徵房屋稅所訂立,納稅義務人於房屋建造完成後三十日內,

須向 當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形,當主管稽徵機關收件後,

會依據不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」(房屋標準價格依各縣市公布,各 有不同),

接著會核算出房屋現值,此現值即是「房屋評定現值」,而房屋評定現值在十萬元以下者,享有免課房屋稅之優惠。

 

何謂路段率

上述「房屋評定現值」的計算方式中,有一個加成項目就是「路段率」,簡而言之,

路段率的主要作用,就 是為了在課徵房屋稅時拿來加成所使用。至於路段率的評估標準,

則由地方政府依據各路段的開發高低及商業繁華程度等面向來制定,

例如公共建設頗多的新板特 區,路段率就被大幅調升,而今年新北市在評定路段率時,更把捷運加入評定指標之一。

 

由於我國房地產稅制並非採取實價課稅,故堆疊出千百種稅制評估名詞,一般民眾乍看之下,常是霧煞煞,

但若深入探究後,應可明白箇中道理,對日後進行房地產交易或者繳交稅金,將更能得心應手。

 

何謂容積率

一言以敝之,『容積率』就是指一塊基地內,建築物的總樓地板面積與基地面之比。

舉例而言,有一塊基地為一百坪,因此就單層而言,最大的單層面積頂多就是一百坪,

故今天這塊土地蓋了單層樓板面積五十坪的房子,並蓋了十樓高,

則其容積率就 是百分之五○○(五十坪×十樓=五百坪總樓地板面積),

同理,四層樓的樓房,單層的樓板面積為五十坪,則容積率就是百分之二○○。

 

而之所以要實施管制容積率,主要就是為了控管都市的人口密度,藉以平衡不同區域內的均衡發展。

政府藉由容積率和建蔽率的地目控管,建築物在設計上也變得呈現較為多元而彈性,

因而能塑造出多元的都市景觀;更重要的是,藉由此作法,將使供給量和房價較為穩定。

 

何謂建蔽率?

係指一塊建築基地內,其建築面積與基地面積之比例。

 

 

《都市更新》

之所以要都市更新,歸咎根本原因,就是因為精華區土地所具有的稀有性。

因此為了都市機能的復甦再利用,並改善一些已老舊的社區,促進公用利益與整體的永續發展,因而採取此作法。

目前實務上的作法,包括了重建、整建和維護等三種方式,而整建與維護原則上都會保留原建物的主體,

最大的差別在於整建多會使得樓板面積有所增減,藉以達到更多機能性的需要,

維護則多強調從更新區域的土地使用和公共設施等建物管理層面著手。而重建區段的實施方法,

則包括了權利變換、協議合建、土地信託、徵收、區段徵收、市地重劃等等的方式,

主要的實施者除了政府主導或其委託,另外像是民間自行實施或民間委託實施等都普遍常見,

其中民間委託就是坊間所熟知的,委託由建設公司或開發、信託等公司來進行相關事宜。

 

《履約保證》

不動產買賣金額鉅大,為了保障買賣雙方的權益,因而特別有此制度的衍生。

最早是針對預售屋所採取的制度,以確保建商能夠履行交屋相關的承諾,後來普遍也呈現於成屋的買賣交易當中。

以 坊間的例子為例,通常會由建經公司或銀行做為履行契約保證方,在交易的過程中,

買屋所付的款項都會匯入此一共同專戶當中,等到所有的買屋契約流程都跑完後,

價金才會予與賣方,達到交易上的銀貸兩訖,如此一來,雙方即可大大減去遭受蓄意詐騙、或查封違約等情形,

可強化雙方在買賣上的安全性。

關於不動產的相關詞彙,本單元將推出系列解說,期望能對讀者在購屋上有所幫助。

 

何謂定型化契約?

依照我國消費者保護法第二條第七款的規定,定型化契約是指

「企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。」

「定型化契約」的名稱,學者的說法並不統一,除稱為「定型化契約」外,

也有叫做「附合契約」、「標準契約」、「一般契約條款」、「普通契

約條款」、「標準契約條款」、「契約標準格式」等。

何謂不動產說明書?

房仲公司對所銷售之房屋製作的說明書,內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。

 

何謂公設比?

即公共設施分擔面積除以建坪面積後所得之商數謂之。

 

何謂買賣不破租賃?

於租賃期間,出租方將服屋出售給第三者,其租賃契約對買方(新屋主)仍屬有效,不得以契約無效為由要求承租方搬遷。

 

何謂斡旋金?

房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,

就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,

仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。

 

何謂要約書?

即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外,

亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項,而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。

若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

何謂成屋履約保證制度?就是由銀行出面當保證人並出具保證書,

將所有買賣雙方的交易款項均需存放在銀行的專戶中(扣除5%(50萬元以內)的訂金可由屋主取走外),

其餘款項需等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀,以保障買賣雙方買賣價金的安全。

 

何謂所有權狀?

係指所有人在法令的限制內。可支配其標的物而且具有彈性及永久性之物權。所

有人在法令限制內,得自由地使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。

 

何謂公共設施?

依據公寓大廈管理條例第三款、第四款所規定的「公共使用範圍、與第五款規定的「約定共同範圍」,

即所謂的「公共設施範圍」,

 

何謂建坪、實坪?

   ◎建坪:就是所謂的建築物坪數。

   ◎實坪:使用面積扣除大公、小公的坪數

 

何謂使用面積?

所有權狀面積包括以下三個部分:

(主建物登記:即所謂的室內面積,包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。

(附屬建物登記:即所謂的連接主建物室內面積之附屬部分,如陽台、花台等。

(公共設施登記:即所謂的建物所有住戶共同使用分攤之部分。

 

何謂「贈與稅」?

贈與稅」,係指凡經常居住中華民國境內之中華民國國民,就其在中華民國境內或境外之財產贈與者,

依贈與稅法課徵贈與稅。

 

何謂「遺產稅」?

遺產稅」,係指凡經常居住中華民國境內之中華民國國民死亡時有遺留財產者,

應就其在中華民國境內、境外之全部遺產依遺產稅法課徵遺產稅。依法課徵遺產稅。

 

何謂「契稅」?

「契稅」,為財產稅與地方稅的一種,係指當建物所有權因發生買賣、贈與、交換或分割等移轉行為及設定典權,

或因佔有而取得所有權時,依法需由取得人按契約所載價額,向主管機關申報核課建物契約稅。

 

何謂「房屋稅」?

「房屋稅」,係指能增加房屋使用價值的建築改良物均需課徵的財產稅。

 

何謂「地價稅」?

「地價稅」,係指舉凡已規定地價之土地,除已依法課徵田賦稅外,土地所有權人所有之土地均應課徵地價稅。

 

何謂「土地增值稅」?

土地增值稅係我國平均地權制度中獨特的稅制之一,其建立基礎為照價徵稅、照價收買及漲價歸公

「地權平均、地利共享」。

 

何謂完稅?

係指稅單核發後,即由承辦代書通知買賣雙方,完成稅款繳交,買方並於此時給付第三期款之程序。

 

◎何謂物之瑕疵擔保責任?

係指賣方對其所售出之房屋,負有擔保其權利及屋況無瑕疵及缺失之責任稱之為物之瑕疵擔保責任。

 

何謂公告現值?

為每一地價等級之平均地價,由各縣市政府公佈,並做為土地所有權人申報地價的依據。

目前依規定公告地價每三年應調整一次,以為徵收地價稅之依據,地價公告該年,即以公告地價為公告現值。

何謂公告地價?公告地價是課徵地價稅的基本依據,其方式是每一地價等級之平均地價,

經由縣市政府公佈以作為所有權人申報地價之依據,而地價申報與地段之調幅則往往甚為驚人,

因此地價稅之負擔也較大。
 
何謂預告登記?

係指預為保全對於他人土地權利得、喪、變更登記之請求權,經登記名義人同意所為之限制登記。

其目的在防止登記名義人對其土地權利為妨害保全請求權所為之處分,以保全請求權人之權益。

 

何謂保存登記?

即新建或舊有之合法建物,尚未辦理所權登記,由所有人第一次向地政機關申辦之所有權登記,

一般人有時稱為建物所有權第一次登記。

 

何謂他項權利登記?

他項權利,為土地、建物所有權以外之財產權。包括地上權,永佃權、地役權、抵押權、典權

以及土地法第一百三十三條規定之耕作權。至於他項權利証明書,則為權利人享有他項權利之憑証。

 

何謂地上權?

乃在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的,而使用其土地之權利;

其作用在使無土地之地上權人得利用土地所有權人之土地,建築房屋、工作物或培植竹木,

以調濟「權」與「用」之關係,使土地能發揮最大功用。

 

何謂優先承購權?

依土地法或其他法律規定,於所有權人將其土地或建物之所有權出售與他人時,

特定之人有按同一條件(價格)優先購買之權利。

 

何謂法定抵押權?

依法律規定當然發生之抵押權,此抵押權無須經當事人之意思表示,且不經登記即可成立,

有別於一般物權非經登記不生效力之規定。目前我國依法律規定而發生之抵押權計有二種,

即承攬人之法定抵押權及國民住宅貸款之第一順位法定抵押權。

 

何謂不定期租賃?

租賃係指當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金的契約,

租賃契約未定有期限者稱為不定期租賃。而在不定期租賃之情況下,出租人常有難收回出租物的困擾。

 

何謂抵費地?

即土地重劃時,所有權人用以扣抵其原應負擔工程費用之部分土地,謂之抵費地。

 

何謂土地使用分區?

其意義就是將都市境內的土地適當的劃分區域,規定各個區域的使用。

換言之,土地使用分區管制,也就是以合理的規定都市分區,指導其分區使用,

以限制私有的土地及地上建築物的不合理發展,使都市成為良好住居所在,及為一個更有效率的工作所在之意。

 

何謂區分所有建物?

即數人就一棟建物區分為若干部分,無論其為分層或分區,區分所有人得就各區分部份,

申請單獨編訂建號辦理登記,取得各該區分何謂非都市土地?

依都市計畫法施行細則之規定,非都市土地即為都市土地以外之土地。

非土地土地計有八種分區,即(1)特種農業區、(2)一般農業區、(3)工業區、(4)鄉村區、

(5)森林區、(6)山坡地保護區、(7)風景區、(8)其他使用區或專業區。

 

何謂即成巷路?

台北市稱「現有巷道」高雄市稱「現有巷路」,其認定標準:

(一)不包括防火巷、類似道路、私設通路(巷道)。

(二)供公眾使用。

(三)寬度:至計畫道路寬度,內政部規定至少二公尺,台北市及高雄市均為三點五公尺。

(四)巷旁房屋編有門牌。高市規定應有二戶以上。

(五)不妨害都市計畫之公共保留地者。但台北市無此規定。

 

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