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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 連續4年營收突破200億元的上市建商「營收王」興富發集團，今年仍不受政府抑制房市措施所干擾，將在新北市金山、基隆、新竹竹北、台中、台南、高雄推出 超過10個建案，不過，近期針對高總價保留戶推出「35週年購屋回饋」促銷方案，實質上則是出清餘屋、創造來客數的廣告目的，也凸顯房市交易低迷的事實。 營建股「營收王」興富發，今年有新的人事佈局。（好房網News記者蔡佩蓉攝影） 興富發董事長鄭志隆（中）。（好房網News記者蔡佩蓉攝影） 興富發集團今年有新的人事佈局，前董事長鄭欽天退居幕後掛名總裁，新任董事長由鄭志隆接任，總經理一職則由范華軍接下，另外日前也已經成立代銷事業處，並 強化「創新、品質、服務」。興富發去年營收高達375億元，今年則著重推出受薪階級買得起的房子。 首購產品推案遍及基隆、新北金山、新竹竹北、台中、台南、高雄等地，另一方面，也受到央行限縮高總價房貸、高總價財產交易所得實質認定，等銀貸、稅制的變 動衝擊，興富發2周前便推出「低自備交屋款」，降低購買高總價的門檻。 興富發董事長鄭志隆表示，近期觀察出不少中小企業主對資金運用比較計較，但仍認為這個時機可以買房，因此推出降低交屋款、自備款的方案。他進一步解釋，現 在因銀行限縮貸款，不少高總價買方銀貸甚至只能5成，遠低於過往，但回饋方案卻有彈性，僅需先繳1成自備款，讓買方還有其他現金可運用。 房市專家張欣民分析，現在房市尚未到達需要全面棄守的狀態，加上大型建商財力雄厚，因此仍不會降價吸引買方，倒是促銷方案推出，能創造來客數、吸引買方上 前看屋詢問，藉此也成了出清餘屋的高明廣告方式。 他說，目前成交量雖低迷，但房價卻沒有大幅下跌的氣氛，未來動態包括利率變動、市場資金走向以及今、明2年建商推案的銷售狀況，假若利率仍維持低檔，預料 緩慢下跌的趨勢會比較明顯。

原文網址: 房市要全面棄守了？　連大咖建商也搞起促銷 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞

http://news.housefun.com.tw/news/article/13335996361.html

 

 

 

 

 

 

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買方 建商 興富發 自備款 代銷 房市 餘屋 利率 貸款 預售

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央行自2010年起啟動房市總體審慎措施，根據信義房價指數顯示，今年首季房價已呈現下修趨勢，外界關心是否有進一步打房政策？央行總裁彭淮南昨（25）日指出，關於房市的總體審慎措施，央行會常常去REVIEW（檢視），目前還不是調整的時候。

昨日在央行第2季理監事會議後的記者會上，媒體詢問，央行未來調整房市措施的依據為何？彭淮南回應，一切要看資料決定（data depends），這個問題太mechanical、太機械化，「政策管制，藝術比科學層面還高」。

分析目前國內不動產市場狀況，央行業務局長陳一端認為，國內銀行土建融仍在正常水位，沒有偏高，土地抵押貸款成數約六成二，貸款利率2.82％，整體方向為銀行新承做土地抵押貸款下降，利率上升。

彭淮南表示，據金管會壓力測試，國內銀行均可承受房價變動風險，央行自己也有小規模的壓力測試，結果顯示銀行財務相當健全。

對比美國因貸款成數高達100％引起次貸風暴，彭淮南指出，央行採取總體審慎措施，讓房市的信用風險下降，可抑制系統風險。

根據央行資料，不動產貸款餘額成長趨緩，且高房價地區房貸集中度也有改善，今年5月特定地區第2戶房貸成數已降至56.82％，意味次貸風暴不會在台灣上演。

udn / 產經 / 財經焦點

記者黃惠聆／台北報導 在房地合一稅於6月5日定案以來，近期看房人數明顯增加，但是根據中信房屋、創市際研究顧問所作的市場調查，數據結果卻發現，民眾認為房地產可以保值比 率，較上季下降了5個百分點，持有現金比重則卻明顯上升中。 「中信房屋宅指數」已經連續26季進行調查，儘管房價已未再出現不合理飆漲，甚至還有微幅下修、以及更大議價空間，但是在房地合一稅稅制定案之後，民眾選 擇房地產作為抗跌保值的想法，正明顯改變之中。 根據宅指數的調查，中信房屋副總經理劉天仁表示，「不動產」雖仍為列為抗跌保值投資工具之首，卻是近6年來首次掉到三成以下（26.7％），和2013年 Q2的44.2％相差了17.5個百分點。 光是最近二季就下降10個百分點，前季已下降4.7％，本季再下挫5.4％，以趨勢來看，即使2014年Q3略有回升，但仍與仍屬下降走勢。 另外，就保值的排序來看，除了「房屋」居冠外，「現金」排名第二、「保險」居第三、「基金」及「外幣」分列第四、五名，至於黃金及貴金屬則是敬陪末座，已 掉到第六名。 劉天仁說，本季上升最多的抗跌保值工具就是「現金」，增加了5個百分點；「保險」以及「基金」也都分別上升了3.8％、2.8％。 為何民眾認為「現金」可保值抗跌的比重會大幅上升？台經院副院長龔明鑫表示，由台經院所公布的「台灣營業氣候檢驗點」近幾個月作一橫向盤整，通常這一數據 可以預測未來3個月的景氣，現今還看不到轉折，仍無法預測台灣下半年是上還是下，建議投資人對於台灣下半年的景氣，仍要保守些。 龔明鑫也說，今年以來各國股市都有不錯的表現，雖然目前看到不少公司獲利不差，但是下半年可能要留意存貨問題。另外，投資共同基金的風險似乎也不小，尤其 是美國開始升息之後，可能會讓資金從新興市場或者亞洲地區撤出。 中信房屋表示，正因景氣變數不少、各國股市也漲不少，投資人不知該投資什麼，所以這次調查結果，民眾持有現金比重才明顯增加。

原文網址: 房地產保值　僅26.7％民眾認同 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/193822101057.html
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保值 中信房屋 百分點 房地產 金管會 房貸利率 銀行 央行利率 彭淮南 央行總裁 景氣

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對於想買房或賣房的人來說，最好奇的應該是：「到底舊制比較划算還是新制呢？」常有仲介說：「新制上路後，要繳的稅變多，最好在年底前買房子才划算」是真的嗎？
「房地合一」終於底定，並於上周（6月5日）迅速三讀通過。上個周末，收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂，提供給大家參考：

對於想買房或賣房的人來說，最好奇的應該是：「到底舊制比較划算還是新制呢？」常有仲介說：「新制上路後，要繳的稅變多，最好在年底前買房子才划算」是真的嗎？為了回答這個問題，我針對不同的房屋類型與特性，試算了幾種情況，歸納出以下幾個心得：

一般的華廈或大樓：

舊制之下，由於房地未合一，所得稅僅針對房子的部分計算，所以獲利必須先乘以「房地比」（房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例），再乘以「個人稅 率」，才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高，所以繳的所得稅一向不高，賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅，而非所得稅。不過，房地合一之後， 雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額，卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額：「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」，如果「優惠 住宅稅率」下，土增稅要繳 10 萬，就表示獲利可以扣除 100萬（因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%）對於降低所得稅也有非常大的影響。
對於一般的華廈或大樓，如果是自住且滿 6 年，因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除，加上有 400 萬的免稅額，超過 400 萬的部分也才課 10%，所以，雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額，但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內，完全免稅，就算超過 400 萬，試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。
如果不符合自住滿 6 年的約定，則依持有時間決定稅率為 45%（1 年內）、35%（1-2 年）、 20%（2 年以上）或 15%（10 年以上）。如持有 2 年以內，因舊制有搭配「奢侈稅」，有二屋以上者，2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%，而新制是依所得課稅，稅率雖高，但比舊制好，如果平盤賣出，也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。
不過，如不符合自住條件，但持有期間在 2 年以上，到底新制還是舊制比較划算呢？答案是：依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高，且「土地漲價數額」高，則新制較為划算，如「房地比」低，或「土地漲價數額」低，則舊制較划算。

特殊精華地段的大樓：

如果是精華地段或建設多的區域，因為政府的土地評定現值調的很快，將「土地漲價數額」計入扣項後，會大幅降低報稅所得，甚至報稅所得會變負的，不管是自用或投資，都不用繳所得稅，新制比較划算。

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國內稅制重大改革「房地合一」稅終於定案，房仲業者指出，除了在年底前，可能有不少為了省稅的購屋潮出籠，贈與和二親等買賣的節稅需求可能會趕在新制上路前完成，部分預售案也可能趕年底前交屋。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解釋，去年贈與移轉棟數創歷史新高達5.5萬棟，未來若是房地合一上路，受贈者再轉手將出現相當可觀的財產交易所得，使贈與節稅規劃的效益大減，加上遺贈稅的檢討聲浪，因此預計下半年將出現一波節稅贈與或二等親內買賣的移轉潮。
另外，由於明年1月1日上路後取得的房屋，將適用房地合一稅，前2年購買預售案的民眾，會希望建商可以趕在房地合一上路前移轉登記；至於現階段還在市場上購屋的民眾，若認為未來長期房價仍有上漲機會，也可能會趕在新制上路前購屋。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐則是提醒民眾，若今年購買的預售屋明年交屋，適用新制，另外，高價住宅因路段率和房屋造價標準提高，現制房地比拆算是否划算，要特別注意。
群義房屋總經理潘家成表示，此次修法納入「非自願性」條款與「合建分售」條款，符合者適用正常稅率20%，潘家成認為，雖然有部份意見認為可能為短期投機開了後門，但總體而言，朝野能有共識，就是好的開始，落實執行此新政策，對建立健全的房地產市場交易一定是好事。

 


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芝加哥房市 前景看好 (圖:AFP)
芝加哥房市 前景看好 (圖:AFP)
全球股市漲翻天，不論是歐美的德國、英國、美國，或是亞洲的中國、日本，都是用寬鬆貨幣政策來促進經濟。使得歐美股市與中國股市都創歷史新高。熱錢 這麼多，覺得股市已經過熱的投資人，正盤算下一步投資計畫。《CNNMoney》幫投資人整理出美國 10 座房地產價值被低估的城市，供投資人參考。
1.底特律
位於美國中東部的密西根州底特律市，為美國重要的汽車中心與音樂之都。根據 2005 年的調查，底特律的犯罪率全美最低，但其某些充斥犯罪的地區依舊聲名狼藉。
2006 年到 2015 年房地產均價下跌 50.05%。
底特律這些年來，房價狂跌，但近期已有復甦的情況。
房地產業者 West Realty Advisors 的 James Paine 說，底特律已經脫離破產狀態，當地商店與公司數量逐漸回溫，另外當地投資狀況也有起色。
2.奧蘭多
位於美國佛羅里達州中部的奧蘭多，擁有眾多的湖泊、乾淨的街道、友善的居民以及溫暖的氣候。健行、露營、水上活動、蜜月及家庭旅行的最佳去處。此外，全球知名的迪士尼樂園與環球影城也都在這裡。如果是哈利波特迷的民眾，更不能錯過哈利波特的魔法世界。
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台灣房價似乎要修正了 (圖:AFP)
台灣房價似乎要修正了 (圖:AFP)
《CNBC》報導，台灣房地產價格長久以來一直邁向泡破邊境。價格似乎快到修正的時候了。但積極的投資人似乎還沒那麼快放手。
台灣房地產仲介 REPro Knight Frank 的執行長 Cliff So 說，許多人都開始想要出售手中物件，然而原本觀望的可能買主已經棄市場於不顧。
這將是全球房地產泡沫前幾名的台灣房地產市場的重大轉變。自從 2009 年以來，台灣房地產價格已經上漲 2 倍。而台灣首都台北市的房地產，已經是全球前幾名負擔最重的地區。根據去年的資料顯示，房價所得比已經超過 15 倍。
根據 2014 年民調公司 Demographia 的數據顯示，各地區房價所得比，香港 17 倍，雪梨 9.8 倍，東京 4.9 倍。
台灣政府極為重視房價過高問題，已祭出嚴厲的房市降溫政策。下一個政策則是預計 2016 年推出的新資本利得稅。依據市場價格計算賣方賣出手中物件而要繳納的稅金，而非由政府估價的價格，因為政府估價通常都比市價來得低。
投資分析公司穆迪的經濟學家 Emily Dabbs 說，台灣近年來的房地產市場已降溫不少。然而，對於台灣年輕人來說，買房的壓力依舊沉重。此情況在短期之內似乎不容易改變。
當房價上漲，而房市成交量卻下滑，也可看房市冷卻的端倪，但卻無法激勵一般購屋者購屋的欲望。 Dabbs 在 5 月的報告中寫到，台北第 1 季的房價仍比去年上漲 1.2%。但已比去年兩位數的成長稍微緩和。
《英文中國郵報》根據信義房屋提供的數據顯示，台灣 2014 年的房地產成交量已下跌超過 20%。
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  • ▲房地合一稅出爐　房市預期將加溫。（圖／公關照片）

    ▲房地合一稅出爐　房市預期將加溫。（圖／公關照片）

記者曹逸雯／台北報導
房仲業者出版「台灣地區房地產年鑑」，業者指出，編製年鑑20年以來，最明顯的變化就是房價上漲，其中，台北市房價20年來漲2倍，從1995年的每坪22.9萬元上漲到2014年的67.9萬元。
信義房屋從1996年開始編撰「台灣地區房地產年鑑」，2001年起與政大商學院信義不動產研究發展中心共同編撰，信義企業集團董事長周俊吉表示， 台灣社會的改變相當大，漸趨綿密的運輸網路及高鐵拉進了都會區及城際間的距離，民眾只要上網就可得到實價資訊，證明了房地產這些年來不容忽視的成熟與升 級，但台灣房地產這幾年也存在房價失衡、都更緩慢等課題。
周俊吉指出，為了不忘初衷，並讓年鑑更能扮演好「充分市場資訊，健全產業發展」的角色，未來會在既有基礎上，增加兩大主軸：一是數位網路平台的相關 應用，從使用者的角度出發，編製出相對符合各界需求的內容，藉此提高年鑑的利用價值與參考意義；二是持續借鏡國外房地產的各種知識與經驗，用以加速台灣產 業的健全發展。他並宣布出版達20年的年鑑，將全數授權給政大信義不動產中心規劃統籌運用。
信義房屋不動產企研室執行經理蘇啟榮指出，2012年實價登錄，把房地產推上交易資訊透明化的里程碑，現在房地合一拍板定案，未來台灣房市更將走入 實價課稅年代。回顧這20年來台灣房地產發展的重大變化，其中最明顯的就是房價上漲，台北市房價20年來漲了2倍，住宅成屋從1995年時的每坪22.9 萬元漲到2014年的67.9萬元，但同時間薪資所得並沒有同幅增長，高房價成為最受關注的課題。
除了高房價外，蘇啟榮指出，人口結構的變化，以及都會捷運系統的興起，讓現在的購屋族群存在「逐捷運、伴學區、選小宅及挑電梯」等現象。
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