「房地合一」終於底定，並於上周（6月5日）迅速三讀通過。上個周末，收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂，提供給大家參考：
對於想買房或賣房的人來說，最好奇的應該是：「到底舊制比較划算還是新制呢？」常有仲介說：「新制上路後，要繳的稅變多，最好在年底前買房子才划算」是真的嗎？為了回答這個問題，我針對不同的房屋類型與特性，試算了幾種情況，歸納出以下幾個心得：
一般的華廈或大樓：
舊制之下，由於房地未合一，所得稅僅針對房子的部分計算，所以獲利必須先乘以「房地比」（房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例），再乘以「個人稅 率」，才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高，所以繳的所得稅一向不高，賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅，而非所得稅。不過，房地合一之後， 雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額，卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額：「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」，如果「優惠 住宅稅率」下，土增稅要繳 10 萬，就表示獲利可以扣除 100萬（因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%）對於降低所得稅也有非常大的影響。對於一般的華廈或大樓，如果是自住且滿 6 年，因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除，加上有 400 萬的免稅額，超過 400 萬的部分也才課 10%，所以，雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額，但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內，完全免稅，就算超過 400 萬，試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。
如果不符合自住滿 6 年的約定，則依持有時間決定稅率為 45%（1 年內）、35%（1-2 年）、 20%（2 年以上）或 15%（10 年以上）。如持有 2 年以內，因舊制有搭配「奢侈稅」，有二屋以上者，2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%，而新制是依所得課稅，稅率雖高，但比舊制好，如果平盤賣出，也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。
不過，如不符合自住條件，但持有期間在 2 年以上，到底新制還是舊制比較划算呢？答案是：依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高，且「土地漲價數額」高，則新制較為划算，如「房地比」低，或「土地漲價數額」低，則舊制較划算。
特殊精華地段的大樓：
如果是精華地段或建設多的區域，因為政府的土地評定現值調的很快，將「土地漲價數額」計入扣項後，會大幅降低報稅所得，甚至報稅所得會變負的，不管是自用或投資，都不用繳所得稅，新制比較划算。
全站熱搜
留言列表
文章分享 (1)